Инвестиционный проект «Земельная ипотека России»

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

17 июля 2013 года в  Институте дополнительного профессионального образования «Государственная Академия Специалистов Инвестиционной Сферы» (ИДПО ГАСИС) состоялось выездное расширенное рабочее совещание в формате круглого стола Комитета МТПП  по устойчивому развитию реального сектора экономики и инвестиционной деятельности.

С развернутой Презентацией  проекта “Ипотека публичных земель как антикризисная мера устойчивого развития реального сектора экономики РФ” выступил Ленкин Сергей Леонидович - д.э.н., руководитель проекта, академик РАЕН

Слайды с комментариями можно посмотреть здесь: http://yadi.sk/d/VPms4X37FLhhw 

    ПРЕСС-РЕЛИЗ                                                                                                                                              В условиях обострения мирового экономического кризиса, во многом вызванного неконтролируемым ростом на триллионы долларов экзотических  «пустых» деривативов, все более усиливается объективный интерес всех участников рыночных отношений к финансовым инструментам,  обеспеченным реальными активами. Не случайно на Давосском Форуме 2009 г., в разгар глобального кризиса, В.В.Путин заявил: « …В основу реформы стандартов аудита, бухгалтерского учета, системы рейтингов должно быть положено возвращение к понятию фундаментальной стоимости активов…будущая экономика должна стать экономикой реальных ценностей».

Именно таким надежным видом обеспечения является ипотека (залог) земель, имеющая многовековую историю, прежде всего потому, что это эффективная  и наиболее надежная  как для заемщика, так и кредитора организационно-правовая форма рыночного оборота объектов недвижимости. Только земельная ипотека позволяет, не меняя титула собственности привлекать долгосрочные финансовые ресурсы и при этом сдавать заложенные участки в аренду, вести на них гражданское и промышленное строительство, другую выгодную и необходимую для залогодателя деятельность. К сожалению, российская экономика, располагая 1/8 частью территории планеты, лишь около 1% её использует в современном ипотечном обороте, в то время как в развитых странах этот показатель в десятки раз выше. Обладая национальным богатством в стоимостном выражении почти на порядок превышающим мировой ВВП, одной третью минерально-сырьевой базы Земли, Россия привлекает лишь малые доли процента мирового инвестиционного интереса. Отечественная экономика  с трудом «осваивает» лишь 10-12% национальных ресурсов и только по этой причине  имеет в десятки раз заниженный государственный бюджет. Земельная реформа пробуксовывает и имеет половинчатый характер, поскольку товарности земельных активов мешает отсутствие оптимальной структуры собственности на землю и эффективного государственного регулирования земельного рынка с учётом позитивного зарубежного опыта и отечественной специфики. К настоящему времени не завершено разделение публичной земельной собственности по уровням, категориям, целевому назначению, реальной оценки с учётом рыночной стоимости и экологических требований. Только каждый второй земельный участок поставлен на кадастровый учёт, без которого невозможен их полноценный гражданский оборот.

Важнейшей причиной, тормозящей реформу земельных отношений в РФ является чрезмерное  огосударствление земель. Свыше 92 % всего земельного фонда РФ находится в государственной или муниципальной собственности. Как показывает практика, этот собственник  весьма неэффективен и мало заинтересован в рациональном землепользовании.    Три четверти земельного фонда РФ ныне исключено из полноценного хозяйственного  оборота, поскольку эта часть земель не может быть приватизирована и, следовательно, не подлежит ипотеке. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте земель лишь треть разгосударствлена, то есть не являются публичной собственностью, что составляет всего 7,8 % земельного фонда РФ.  Указанные причины, усиливаясь коррупцией и бюрократизмом снижают финансовую отдачу и эффективность использования земли, тормозят развитие как ипотечного, так и финансового рынков, сдерживают капитализацию всех отраслей народного хозяйства, препятствуют притоку в реальный сектор экономики не только иностранных, но и отечественных инвестиций, что, в конечном счете, ведёт к снижению темпов роста ВВП и уровня благосостояния населения страны.

Для активизации ипотечного земельного оборота необходимо решительно перейти к рыночному использованию «омертвленных» публичных земель РФ. Такой эффективной организационно-экономической формой регулирования земельных рыночных отношений для муниципальных образований и субъектов РФ вполне может стать новый Ипотечный Земельный Инвестиционный Механизм (ИЗИМ) на основе ипотеки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поскольку прямая ипотека основной массы публичных земель запрещена устаревшим законодательством, то необходимо произвести их частичное разгосударствление (мягкую приватизацию)  и сменить форму собственности, но не через примитивную  куплю-продажу, а путём внесения в уставный капитал вновь образованных акционерных обществ. Этот способ приватизации предусмотрен Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», но в региональной инвестиционной практике  пока используется крайне редко.

Новая земельно – ипотечная модель инициирует возникновение  мощной «точки роста» для региональной экономики, поскольку позволяет создать сопоставимый в стоимостном выражении с бюджетом этой территории акционерный Земельный Залоговый Фонд (ЗЗФ), 100% акций которого или «золотая акция» будут принадлежать соответствующему органу публичной власти. Главной целью этой уже  сугубо рыночной структуры станет привлечение выгодных долгосрочных кредитов и инвестиций в результате размещения на финансовых рынках ценных бумаг, обеспеченных высоколиквидными земельными участками ЗЗФ. Заимствования становятся гораздо доступнее, так как при земельной ипотеке инвестор получает более надежную гарантию безопасности и возврата своих вложений, поскольку имеет: гарантированный ипотечным законодательством РФ приоритет перед другими кредиторами заёмщика; приоритетное страховое возмещение; договоры об ипотеке земельного участка и залога закладной. Кроме того,  вполне возможен оборот на отечественных и зарубежных  финансовых рынках земельных векселей, закладных, облигаций ЗЗФ, приносящий доход и являющийся, поэтому, дополнительной гарантией возврата заемных средств.

Муниципальные образования и субъекты РФ отчуждая сравнительно небольшую часть своих земельных активов в ОАО ЗЗФ, формируют постоянно действующий региональный инвестиционный механизм, позволяющий обеспечить реализацию перспективных планов социально-экономического развития территорий, а также поддержку малого и среднего бизнеса. Исключаются потенциальные угрозы для местных бюджетов перед кредиторами, поскольку отпадает необходимость в предоставлении государственных и муниципальных гарантий. Эту функцию гораздо более приемлемым   для инвестора образом может выполнить ОАО ЗЗФ. При этом возникают объективные условия для возникновения полноправных и подчиняющихся рыночным принципам межбюджетных отношений всех уровней публичной власти РФ. Финансовые заимствования у Федерального Центра регионы и муниципалитеты теперь смогут «не выпрашивать по сиротски», а вполне  цивилизованно заимствовать под залоговые инструменты своих ЗЗФ.  В результате внедрения земельного инвестиционного механизма получит импульс и реформа местного самоуправления. Население приобретает более ощутимую и реальную возможность через земли своих территорий участвовать в рыночных и социально-экономических процессах, целью которых, в конечном итоге, должен стать рост благосостояния каждого конкретного человека данного региона. Появляются ресурсы для решения таких социально острых  и трудно решаемых сегодня проблем «беженцев», мигрантов, «северян», военнослужащих моногородов. Данный ипотечный механизм может стать хорошим подспорьем в обеспечении внебюджетными «длинными» и «дешевыми» средствами жилищной программы, реформы ЖКХ и АПК, реализации других национальных проектов.

Более значимых результатов  в инвестиционной политике муниципальных образований  и субъектов РФ можно достичь при условии гармоничного сочетания предлагаемой ипотечной модели  оборота публичных земель с организацией региональных свободных экономических зон, а так же разработкой комплексных планов социально-экономического развития территорий. В этом случае резко повышается кредитный рейтинг региона, так как инвестор получает чёткую и ясную перспективу вложения своих капиталов, поскольку имеет в наличии три важнейших благоприятных фактора: льготный инвестиционный климат; публично востребованный инвестиционный проект; надежную гарантию возврата капиталовложений.    К настоящему времени данная модель привлечения инвестиций прошла многолетнюю апробацию в муниципальных образованиях и субъектах РФ. ИЗИМ поддержана  и рекомендована к внедрению  в пилотных регионах страны Российской и Московской торгово – промышленными палатами, ООО Деловая Россия, Ассоциацией малых и средних городов России, рядом депутатов Госдумы и Членов Совета Федерации  Федерального собрания РФ. Большой интерес к ипотеке земли проявили и крупные зарубежные инвесторы. Вместе с тем для ускоренного развития ипотечного хозяйственного оборота публичных земель РФ требуется государственная поддержка проекта «Земельная ипотека России» на самом высоком федеральном уровне.

На заседании Открытого Правительства РФ 10.04.2012 г. Д.А.Медведев отмечал: «…мы пытались создать конструкцию, которая будет позволять использовать землю муниципальных поселений для обеспечения исполнения обязательств, прежде всего в банках. У меня такое ощущение, что мы эту конструкцию нормально так и не создали. Я, наверное, раз пять к этой теме возвращался: и так, и сяк, и закон вроде бы принят – и всё равно не принимают банки, и возникают проблемы. Если у вас есть какой-то хороший рецепт, помогите: представьте свои предложения, – потому что мы всё время страдаем из-за того, что нет должного обеспечения».

Предлагаемый инвестиционный проект «Земельная ипотека России» вполне может и должен стать таким антикризисным спасительным «рецептом» для социально-экономического развития муниципальных образований и субъектов РФ.

spacer

Оставить комментарий

Current day month ye@r *